Irodapiac: nem jönnek vissza az aranyidők
Az aranykorra hiába várunk A hazai irodapiac 2013-ban sem váltotta meg a világot, a stagnálás folytatódott, nincs olyan felhajtóerő, amely a piaci szereplőket motiválná, és mivel az aktorok egymásra vannak utalva, egyelőre a huszonkettes csapdájában érezhetjük magunkat. A tavalyi feltételrendszerek idén is tovább éltek, a bankok finanszírozási hajlandósága alacsony szinten van, így a piac aktivitása meglehetősen gyér. Mindemellett a makrogazdasági szinten pozitív tendenciák is megfigyelhetőek, hiszen visszafizettük az IMF-kölcsönt, kikerültünk a deficiteljárás alól, és immár évek óta 3 % alatt van az államháztartási hiány, az infláció csökken, véget ért a recesszió, bár a GDP nagyon minimálisan növekszik. Ugyanakkor az uniós forrásokból táplálkozó nemzetgazdasági fejlesztések mellett a magánszektor beruházó kedve egy-egy speciális gazdasági ágazatot (mint például autóipar) eltekintve még nem jött meg. A globális és régiós befektetési piacokat vizsgálva Magyarország az alacsony befektetési volumennel rendelkező országok között foglal helyet a lista végén, Csehország és Lengyelország előkelőbb pozícióban szerepelnek hozzánk képest. „Nem valószínű, hogy visszatérnek a budapesti irodapiac aranykorában látott piaci feltételek. A néhány éve tapasztalható mérsékelt fejlesztői aktivitás reálisabb válasz a jelenlegi hazai gazdasági és piaci viszonyokra. Valójában nem választható külön az ingatlanpiaci kereslet-kínálat alakulása a tágabb értelemben vett gazdasági kilátásoktól, hiszen az új beruházások nagyban függnek ezektől. A jövőben már nem számíthatunk olyan nagy volumenű spekulatív kínálatra, ami 2008-2009-ig jellemezte Budapest irodapiacát. A jelenleg még ritkább, de fokozatosan növekvő számú előbérleti szerződések a jövőben fontos szerepet kapnak az új fejlesztések ütemezésében” – mondja Lóska Erika, a Jones Lang LaSalle Kft. iroda- és ipari bérbeadás vezetője. Ellentmondásos finanszírozás Úgy tűnik, hogy a jelenlegi ingatlanpiacot már nem a válság határozza meg, hanem a szakemberek és a piaci szereplők is a jelenlegi helyzetet tekintik „normálisnak”. „Az ingatlanfinanszírozás tekintetében beszélhetünk még mindig krízisről, hiszen a jelenlegi gazdasági fundamentumokhoz képest is sokkal nehézkesebben működik a banki tevékenység a kereskedelmi ingatlanfejlesztések hitelezésével kapcsolatban. A pénzintézetek visszafogott aktivitásának stagnálásában az a tény is jelentős szerepet játszik, hogy a bankoknál immár kockázatelemzők döntenek a beruházások finanszírozásáról, miközben az ingatlanszektor alapvetően egy kockázatra épülő gazdasági ágazat. Még a jelentős előbérleti szerződéssel rendelkező fejlesztők számára is problémát okoz a banki hitel biztosítása. Ezért azok a beruházók vannak előnyben, akik saját tőkéből tudnak modern ingatlanokat építeni, és a fejlesztés közben biztosítják az előbérleti tranzakciókat. Ugyanis nálunk a bérlők többnyire hagyományosan akkor kötnek szerződést, ha már fizikai „valójukban” látják az irodaházat” – jellemzi a piacot Zeley Csaba, a ConvergenCE vagyonkezelési igazgatója. Hazai fejlesztések 2013 közepén az Atenor Váci Greens irodaparkjának első, 15.700 négyzetméteres épületébe költözhettek be a bérlők. A belga cég saját tőkéből finanszírozta a beruházást, és a projektterület volumene még kb. 80-100.000 m2-nyi modern irodaterület fejlesztését teszi lehetővé. A Horizon Development beruházásában a 14.000 m2-nyi bérbeadható területtel rendelkező Eiffel Palace átadására pedig 2013 végén-2014 elején kerülhet sor, ahol az irodaterület közel háromnegyedét veszi majd igénybe a PwC. Emellett idén átadták a Bosch Központ és a BUD Airport első ütemét, a Geometria Irodaházat, valamint 2013 végén várhatóan az Ilka Corner is elkészül. „Igazi fellendülésre nem számítunk, bár az igaz, hogy 2014-ben több területet adnak át, mint 2013-ban, egészen pontosan 50.300 m2-t 3 irodaházban. Ebből mintegy 15.000 m2 már előbérleti szerződéssel bérbe lett adva. Tehát új irodaterület továbbra is korlátozottan áll majd rendelkezésre. A 2015-re várható új irodakínálat pedig még nem is végleges, hiszen a jelenleg fejlesztésre váró projektek zömében előbérleti szerződésre várnak, és építésük legalább 20 hónapot igényel. A valódi kihívást az jelenti majd, hogy egyre nő az első generációs irodaházakban az üresedés, mivel a nem hatékony irodákból igyekeznek kiköltözni a bérlők. A bérlők gondolkodása és ingatlanstratégiai tervezése lassan átalakult az elmúlt években – illeszkedve a megváltozott piaci feltételekhez –, és egyre gyakrabban vizsgálják az előbérleti szerződések előnyeit”– mondja Lóska Erika. A Váci úti irodafolyosón a HB Reavis beruházásában megvalósuló, 20.000 bérbeadható területtel rendelkező Váci Corner Offices a tervek szerint 2014 májusában nyílik meg. A Futureal is több fejlesztésben érdekelt, hiszen a Corvin Corner (6200 m2-nyi bériroda) és a legendás Volga Szálló helyén fejlesztett Vision Towers irodaház (23.500 m2-nyi bériroda) kivitelezése is gőzerővel zajlik – utóbbiban közel 10 ezer m2-t vesz birtokba a KPMG. „A Corvin Corner már szerkezetkész és jövő tavaszra elkészül, átadása nagyjából a Vision Towers projekttel együtt lesz. Előbbit a Corvin Irodák 1 és 2 ütemének sikere katalizálta: a rengeteg érdeklődő miatt átlagban 95 %-os telítettséget regisztrálhatunk, hiszen a szolgáltatási környezet és az infrastruktúra mára egyedülálló irodapiaci terméket generált. A Budapest ONE (Őrmező) névre hallgató fejlesztésünket a 4-es metró közelgő átadása indokolja, amely önmagában is nagyot lendít egy helyszín megítélésében, itt azonban az intermodális csomópont (metró, M1/M7 autópálya, busz-pályaudvar, vonat stb.) és a láthatóság miatt egyértelművé vált számunkra, hogy érdemes elindítani ütemezetten a projektet. Az új irodaállomány a visszafogott fejlesztési volumen miatt a keresletnek egy bizonyos szegmensét tudja kiszolgálni, erre „érdemes építeni”!” – mondja dr. Berki J. János, a Futureal fejlesztési igazgatója. Számok és mozgatórugók 2013 harmadik negyedévében a teljes budapesti irodaállomány elérte a 3.172.400 négyzetmétert a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma adatai szerint, amely 2.588.059 m2 „A” és „B” besorolású modern spekulatív és 584.341 m2 saját tulajdonú irodaállományból áll. A budapesti irodapiacon a kihasználatlansági ráta 18,6 százalékra csökkent, amely 1,3 százalékponttal alacsonyabb az előző negyedévi értéknél, és 3 százalékponttal kevesebb, mint 2012 azonos negyedévében. Az első három negyedévben összesen 243.691 négyzetmétert adtak bérbe, ami az előző év azonos időszakában regisztrált volumenhez hasonló értéket jelent. A bérleti díjak tekintetében nehéz átlagszámokat említeni, hiszen azok nagyon sok tényezőtől függnek, mégis a Jones Lang LaSalle adatai szerint az „A+B” kategóriában együtt 10-11 euró/m2/hó-árakról, míg csupán „A” kategória esetén 11-13 euró/m2/hó-árakról beszélhetünk. „Nagyon érdekes helyzet látszik az irodapiacon. Amellett, hogy még mindig nagyon sok a kiadatlan irodaterület, a fejlesztések befagyasztásával az új kínálat drasztikusan visszaesett. A piaci tranzakciók jelentős része még így is hosszabbítás, de aki új építésű irodába szeretne menni, az egy nagyon diverzifikált piacon találja magát: egy-egy nagyon jól pozícionált irodaház mellett van pár erősen árversenyző termék is. A keresleti oldalon megjelentek nagyobb igények (SSC-k), székház-projektek és hosszú idő után végre – bár csekély mennyiségben – bővülések is. Összességében van mozgás a piacon, de nagyon érzékeny helyzet, amit az ár/érték arányok tovább bonyolítanak” – mondja dr. Berki J. János. 2013-ban a kereslet tekintetében jelentősen nőtt a nettó bérbeadás aránya a teljes kereslethez viszonyítva, ezzel egy időben csökkent az eddigi években magas szerződéshosszabbítások aránya. Továbbra is nagy hiány mutatkozik a korszerű, nagy alapterületű, „A” kategóriás irodákból, pedig jelentős mértékben emelkedett a nemzetközi szolgáltató központok (SSC, BPO) aktivitása Budapesten. Nagy a kereslet a kisebb irodaterületek iránt, a bérbeadások túlnyomó többsége 500 négyzetméter alatti területre vonatkozik. „A politikai és gazdasági kockázatokon túl a befektetők és a bankok is az üresedési rátát vizsgálják, noha Magyarországon ez az érték soha nem volt 10 % alatt, vagyis a kockázatelemzés a kihasználatlansági mutatókat vizsgálva tévútra vihet. A hazai irodapiacra ráadásul nem jellemzőek az előbérleti konstrukciók, vagyis ez a finanszírozási irány sem illeszkedik a magyarországi ingatlanszektor sajátosságaihoz. Továbbá az is lényeges szempont, hogy a jelenlegi üres területeken mekkora alapterületű irodákat tudnak kialakítani. Mert például ha egy cég kb. 300 négyzetméteres irodát keres, akkor számtalan irodaház közül válogathat, ha azonban a Magyarországon megtelepedő SSC-vállalatokról beszélünk, akkor számukra a több ezer négyzetméteres összefüggő terekből hiány mutatkozik, hiszen nagyságrendekkel kisebb a választék” – magyarázza Zeley Csaba. A jövő zenéje Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület szerint örvendetes, hogy nem csökkennek tovább a bérleti díjak a budapesti irodapiacon és az üres irodaterületek aránya a teljes állományon belül is húsz százalék alá esett. Azonban trendfordulót csak az új bérlők nagyszámú megjelenése és az ezáltal várható keresletnövekedés hozhatna, aminek következtében a bérleti díjak a válság előtti szintekre; nagyságrendileg 15 euró/m2/hó felé növekedhetnének, és az üres irodaterületek aránya átlagosan 15 százalék alá esne. „Az üresedési ráta várhatóan tovább csökken a folyamatos nettó felszívás következtében, emiatt a modern, „A” kategóriás irodaterületek fokozatosan eltűnnek a piacról. Vagyis 2-3 év múlva újabb ingatlanfejlesztési fellendülés várható, azonban akkor is döntő szempont lesz a banki finanszírozás kérdése, valamint, hogy addigra a hitelintézetek változtatnak-e jelenleg érvényesülő, kockázatelemzésre épülő magatartásukon. Mivel azonban a fejlesztések megvalósulása minimum két éves intervallumban képzelhető el, ezért eközben a „B” kategóriás házak szolgáltatási színvonala is javulhat, hogy az időközben jelentkező igényeket felszívja, másrészt az „A” kategóriás irodák bérleti díja emelkedő pályára állhat. A bérlői piac ezzel párhuzamosan még inkább szétszakad, a bérlők még válogatósabbak lesznek, az igények még inkább szegmentálódnak” – mondja Zeley Csaba. A budapesti irodapiac számára perspektívát jelent, hogy a javuló magyar gazdasági adatok mellett a globális ingatlanpiacon a főváros versenyképes lokáció a bérleti díjakat, a munkaerő-költségeket és a szakképzettséget illetően. A Jones Lang LaSalle adatai szerint Budapesten a legjobb, prime lokációkban 19,5 euró/m2 díjakkal számolhatunk, míg a londoni WestEnden például ugyanez a szám eléri a 110 euró/m2-t. „A bérleti díjak csökkenésének üteme lelassult az új kínálat visszaesésének hatására. A bérlők számára eddig rendkívül kedvező piaci környezet feltételei lassan kezdenek átalakulni és kiegyensúlyozottabbá válnak, bár az idei évben is magasak voltak a bérlői ösztönzők, amelyeket a bérbeadók kínáltak a vállalatoknak. Várakozásaink szerint a jövőben az előbérleti szerződések volumenének erősödésére számíthatunk” – mondja Lóska Erika. Az irodapiac jelentős fejlődéséhez a gazdaságnak újra fel kell pörögnie, és nem csak egyes szektoroknak. „Ha az új beruházások volumene ilyen alacsony marad, akkor nagyon-nagyon lassan elindulhat némileg az üresedés csökkenése, de ez sem a teljes irodapiacra igaz, sokkal inkább szegmensekre vagy alpiacokra. A piac számára mára világossá vált, hogy az „arany korszaknak” vége, és a rossz helyen épült irodaházak csak nagyon alacsony díjon, de leginkább soha nem fognak bérlőre találni. Ezzel nincs mit tenni. Egy jól pozícionált ház jó helyen, magas technikai színvonallal, „zöld” megoldásokkal prémium bérleti díjon is bérlőre talál akár a válság legnehezebb időszakában is” – összegez dr. Berki J. János. A cikk az Ingatlan Évkönyv 2013/14 című kiadvány 17. oldalán található. Amennyiben szívesen olvasná évkönyvünk további cikkeit, tekintse meg az online változatot vagy rendelje meg, és mi ingyen elpostázzuk Önnek.