Tovább nyomul a magyar logisztikai szektor. Jöhetnek a fejlesztések
A Prologis sikeresen zárta a tavalyi esztendőt, ezért a mai sajtótájékoztatójukat stílszerűen egy nagyon sikeres szállodában, az Aria Hotelben rendezték meg, amelyet nemrég a világ legjobb szállodájának választottak. Kemenes László, a Prologis magyarországi ügyvezető igazgatója egy átfogó felmérést mutatott be, amelyhez a tavaly októberi müncheni Expo REAL-on több mint 150 iparági szakértőt kérdeztek meg. Az expón résztvevők 50%-a úgy vélte, az ágazat jobban teljesít majd 2017-ben, mint 2016-ban. A logisztikai ingatlanpiac túlteljesítése A Prologis a kutatásai alapján úgy véli, hogy a piacot 5 jelentős tényező formálja 2017-ben. Az első fontos elem, hogy a logisztikai ingatlanpiac túlteljesített a gazdasági általános eredményeihez képest, a logisztikai állomány a 10 évvel korábbi volumenhez képest megduplázódott. Persze van még hová fejlődni, hiszen míg az USA-ban egy háztartásra 7 m2-nyi logisztikai terület jut, addig Európában mindössze csak 2,5 m2. Az e-kereskedelem kulcsszerepet játszott ebben a folyamatban, hiszen az új bérbeadások 20%-a köthető a szektorhoz, míg 2011-ben ugyanez az arány még az 5%-ot sem érte el. Mindehhez érdemes még egy adatot hozzátenni: az e-kereskedelem kiskereskedelmi értékesítései 2017-ben Nyugat-Európában várhatóan 10%-ra, míg Közép-és Kelet-Európában közel 20%-ra növekednek majd az eMarketer szerint. Gazdasági növekedés Európa-szerte A második tényező szerint idén mérsékelt, de stabil gazdasági növekedésre van kilátás Európában – pozitív jel, hogy például a munkanélküliségi ráták csökkenek, amely a kiadásokat is növelhetik, így erősödhet a logisztikai aktivitás. Az összképet olyan tényezők árnyalhatják, mint a globális gazdasági lassulás veszélye. Optimizmusra ad okot, hogy az európai gazdaság meglehetősen válságálló, hiszen az orosz embargóra, a lehetséges Grexitre és a Brexitre sem reagált pánikszerűen, rendszerszerűen nem befolyásolta az alapvető folyamatokat. De az EKB szerepét sem szabad figyelmen kívül hagyni, az ügyfelek fontos szerepet játszottak a gazdaság növekedésében és rugalmasságában. Erős működési alapok A logisztikai ingatlanpiaci szektoron belül a fogyasztói hangulat Európa-szerte pozitív, csökken az üresedési ráta, az ügyfelek is gyorsabban döntenek. Az üresedési ráta 2010 óta évről évre csökken, 2017-ben várhatóan a mindenkori minimumértékre, 5,5%-ra fog visszaesni. 2016-ban 5,7% volt ez a mutató, ami pár éve az európai mélypontnak tekinthető 9,3%-hoz képest jelentős fejlődés. Magyarországon tavaly 7,6%-os üresedési rátát mértek. Persze ezután sem beszélhetünk dömpingjellegű fejlesztési hullámról, továbbra is a spekulatív beruházásokat körültekintően készítik elő. A 2016-os spekulatív fejlesztések nagyságát Európa-szerte közel 2,8 millió m2-re becsülték, amely kevesebb mint a fele (40%) a 2007-ben felhalmozott készletnek. Az ügyfelek mindenesetre egyre inkább értik az „A” osztályú területek és helyszínek fontosságát, ezért hajlandóak gyorsabban elköteleződni a telítettebb piacokon. Nőnek a bérleti díjak Európában az átlagos bérleti díj 47 euró, ugyanez az érték nálunk 37,2 euró. Az üresedési ráta 2010 óta tapasztalt folyamatos csökkenéséhez igazodva a bérleti díjak növekedtek Európában. Az elmúlt években ezek a kiadások az Egyesült Királyságban megnőttek, míg a növekedés következő hullámát várhatóan a kontinens stimulálja majd, leginkább Németország és Hollandia. Kelet-Közép-Európában vegyes a kép, hiszen míg Magyarországon és Csehországban fokozatosan nőnek a díjak, és ezzel párhuzamosan alacsony a fejlesztői kedvezmény a bérlemények kialakításához, addig Lengyelországban a fejlesztési tevékenység mértéke hatalmas a bérletidíj-növekedés hiánya ellenére, és így akadályozza azt. A tőkepiacok normalizálódása A logisztikai szektor tőkevonzó képessége erős, egyre nagyobb az érdeklődés az eszközosztály iránt, azonban a logisztikai piacon a befektetők a lehetőségek hiányával szembesülnek. Abban a 12 országban, ahol a Prologis jelen van, az össziparági befektetések volumene megközelítette 2016-ban a 21 milliárd eurót. Idén pedig a teljes volumen a 15-20 milliárd eurós tartományban várható. Magyarországon tavaly a befektetési volumen ebben az eszközosztályban elérte a 225 millió eurót. A korlátozott kínálattal és a csökkenő üresedési rátával együtt a tőkepiaci lehetőségek hiánya 2017-ben várhatóan további tőkeáramláshoz vezet majd forward funding fejlesztésekbe és fejlesztési vegyesvállalatokba. A bérleti díjak növekedése várhatóan tovább folytatódik és az értéknövekedés egyre fontosabb mozgatórugójává válik. Európa-szerte a pozitív trendek folytatódnak majd, köszönhetően az erősödő alapoknak, valamint az ingatlanpiaci papírok és a kormányzati kötvények közötti továbbra is jelentős hozamkülönbségeknek, amelyek további befektetőket vonzottak a piacra. A Prologis Magyarországon Kemenes László beszámolt a Prologis hazai eredményeiről is. 2016-ban három fejlesztést indítottak el, összesen 43.000 négyzetméteren, közülük egy projektet az év végéig be is fejeztek. Az elmúlt évben összesen 245.000 négyzetmétert adtak bérbe, amely az összes magyarországi állományuknak, vagyis a 650 ezer m2-nek, több mint a harmada. Az év végével a kihasználtság szintjük 98,1 százalékon állt, meghaladva a kelet-közép-európai 96,4 százalékos átlagértéket. Felvásárolták a 31 ezer m2-es M0 Central Business Parkot. Idén az ügyfelek igényeinek függvényében kerülhet sor BTS és spekulatív fejlesztésekre. Az ügyfélmegtartás aránya 87 százalékos volt. A logisztikai helyszínek iránti kereslet tovább növekedett 2016-ban, ami új fejlesztéseket és rekord magas kihasználtsági szintet eredményezett, tette hozzá Kemenes László. Kövesse a realista.hu hírportált a Facebookon, Instagramon, Linkedinen.