Forradalmi utakon az ingatlan-nyilvántartás. Jön a három dimenzió!
– Mit jelent konkrétan a háromdimenziós ingatlan-nyilvántartás fogalma, hiszen a 3D az átlagember számára mindig valamiféle különleges megoldást takar? – A háromdimenziós ingatlan-nyilvántartás valójában nem más mint egy olyan elektronikus telekkönyv, amely a tárgyát képező objektumokat és az azokhoz tartozó jogokat térben, azaz három dimenzióban képes kezelni. Az objektumok térben történő kezelése ugyanakkor azt is feltételezi, hogy azok három dimenziós kiterjedése egyértelműen beazonosítható és az azokon fennálló jogok egymáshoz való viszonya is kifejezhető. Meg kell jegyeznünk ugyanakkor, hogy az ingatlanok térbeli jellege nem tekinthető újdonságnak, hiszen Polgári Törvénykönyvünk egyértelműen kimondja, hogy az ingatlanon fennálló tulajdonjog meghatározott mértékig kiterjed mind a föld feletti légtérre, mind a föld alatti földtestre; azonban a jelenlegi ingatlan-nyilvántartási rendszerünk - szűk kivételtől eltekintve - az ingatlanok kétdimenziós vetületét tartja nyilván és ábrázolja. – Hogyan képzeljük el ezt a gyakorlatban, vagyis a háromdimenziós szisztéma miben különbözik az eddigi rendszertől? – A jelenlegi kétdimenziós rendszer értelemszerűen nem alkalmas valamennyi föld alatti és földfelszín feletti létesítmény (pl. mélygarázsok, közművezetékek, felüljárók vagy aluljárókban található üzletek) önálló objektumként történő kezelésére. Az ingatlan-nyilvántartási szempontból eddig „megfoghatatlan” földalatti és földfeletti létesítmények az új - várhatóan 2020. január 1-jétől bevezetésre kerülő - 3D rendszerben elkülöníthetővé válnak a felettük, illetőleg alattuk található földrészlettől, és így azok külön tulajdoni lappal fognak rendelkezni. Ez azért is nagyon fontos, mert a külön tulajdoni lapon nyilvántartott objektumokhoz így elkülönült jogosultságok és terhek is tartozhatnak majd, azaz fennállhat rajtuk elkülönült tulajdonjog, hitelbiztosítékként szolgálhatnak stb. – Ön említette a mélygarázsokat, aluljárókat és a közművezetékeket. A könnyebb érthetőség kedvéért említsünk egy jellemző példát, amely megvilágítja a háromdimenziós nyilvántartás szükségességét? – Gondoljunk csak például arra, amikor egy több tulajdonossal rendelkező iroda funkciójú épületegyüttes alatt mélygarázs épül, amelyet valamennyi irodaépület használói igénybe vesznek, vagy amikor egy parkolóház alsó szintjén autómosó, illetve benzinkút üzemel. Az ilyesfajta esetekben az adott telek és az alatta illetőleg felette (akár már meglévő épületen belül) létesített 3D objektum tulajdoni viszonyai eltérhetnek és így a komplexum működtetéséhez elengedhetetlen volna, hogy az egyes épületek és a mélygarázs tulajdonosai, illetőleg a parkolóház és abban található létesítmény tulajdonosai egymással megnyugtatóan rendezzék viszonyaikat. Erre sor kerülhetne az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető telki szolgalmi jog alapításával, ugyanakkor a jelenlegi kétdimenziós rendszerünk nem alkalmas annak ábrázolására, hogy egy teher (például a szolgalmi jog) egy többszintes épületnek csak az egyik, adott esetben földfelszín alatti szintjét, nem pedig a teljes épületet terheli. További példaként hozhatók fel az aluljárókban található üzlethelyiségek is, amelyek esetében hasonlóan előfordulhat, hogy más-más tulajdonosa van magának a teleknek, valamint a telek felszíne alatt épített üzlethelyiségnek, azonban a telek és az üzlethelyiség külön tulajdoni lapon történő nyilvántartása hiányában azokkal tulajdonosaik az üzleti forgalomban nehézkesen tudnak elkülönülten rendelkezni. Az ehhez hasonló földfelszín alatti, ill. feletti 3D objektumok önálló ingatlanként történő ingatlan-nyilvántartási elismerése, illetve a hozzájuk tartozó jogosultságok elkülönült nyilvántartása további gazdasági ügyleteket tesznek majd lehetővé és ezáltal gazdasági hasznot is fognak eredményezni (gondoljunk csak azok adásvételére, bérletére, hitelbiztosítéki szerepére). És persze nem utolsó sorban a reform várhatóan ösztönzőleg fog hatni további 3D jellegű objektumok létesítésére, pl. földalatti mélygarázsok építésére belvárosi környezetben. – Az új típusú ingatlanfejlesztések mennyiben mások mint a régebbiek, hogy a nyilvántartás átalakítását igénylik? – Napjainkban – különösen a nagyvárosok ipari-, kereskedelmi- és lakóingatlanai iránti növekvő kereslet következtében – a fejlesztők a rendelkezésre álló földterület alatti és feletti tér egyre kiterjedtebb felhasználására törekszenek. Ezen ingatlanfejlesztési trend miatt a többszintű épületszerkezetek mellett a fejlesztők gyakorta többszintű közlekedési és szállítási csomópontokat és parkolóházakat építtetnek akár a földfelszín felett, akár az alatt, így biztosítva az épületek könnyű megközelítését, valamint a létrehozott komplexumok egyes objektumai gyakran, fedik illetőleg keresztezik is egymást. A fejlesztések által létrehozott 3D jellegű objektumok üzleti forgalomban történő részvétele érdekében elengedhetetlen, hogy azok elkülönülten kerüljenek nyilvántartásra, amelyhez azonban feltétlenül szükséges egy olyan ingatlan-nyilvántartási rendszer bevezetése, amely alkalmas ezen 3D objektumok térbeli feltüntetésére. – A felmerülő problémák mennyiben érintik a lakóházakat, és mennyiben a kereskedelmi ingatlanokat? – Az új nyilvántartás előnyeit várhatóan a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai, fejlesztői fogják leginkább élvezni, ugyanakkor bizonyos esetekben lakóházak is érintettek lehetnek a 3D objektumokkal kapcsolatosan, pl. ha földalatti vagy föld feletti vezeték nyomvonala halad keresztül az adott ingatlanon. Ugyanis a háromdimenziós ingatlan-nyilvántartás bevezetését követően ezen vezetékek nyomvonala, valamint biztonsági övezete által igénybevett – szolgalmi vagy vezetékjoggal terhelt – tér is három dimenzióban kerül ábrázolásra. Így a szolgalmi jogok és vezetékjogok térbeli terjedelmének beazonosításával egyértelművé válik, hogy a jogosultak milyen mértékben gyakorolhatják jogaikat. Kövesse a realista.hu hírportált a Facebookon, Instagramon, Linkedinen.