Az új lakások leverik a budai ingatlanárakat?
Miközben az irányárak teljesen indokolatlanul egyre feljebb kúsznak Dél-Buda ingatlanpiacán, addig a tényleges eladási árak nem mozdultak az elmúlt három hónapban - hívta fel a figyelmet Nagy Csaba, a Balla Ingatlanirodák XI. és XXII. kerületi irodájának szakmai vezetője. A kereslet változatlanul erős, így egyelőre az árcsökkenés jelei sem észlelhetők. A tavalyi év azonos időszakához képest mintegy 20 százalékkal több az eladó lakóingatlan a dél-budai ingatlanpiacon, miközben a tranzakciószámokat tekintve nem mutatkozik növekedés. Azt is megjegyezte, hogy mivel az irányárak magasabbak lettek, viszont a vevők nem hajlandóak megvenni a túlárazott lakásokat, az alku mértéke mintha egy picit nőtt volna. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy 18 milliós panellakás esetében körülbelül 400-500 ezer forintot lehet alkudni, de csak abban az esetben, ha valóban motivált az eladó, azaz komolyan gondolja a lakása eladását. A CSOK beleszólhat A CSOK hatása egyelőre ugyan nem befolyásolja az ingatlanpiacot a két kerületben, de Nagy Csaba hangsúlyozta, hogy ez csak “egyelőre” igaz. Ő az elkövetkező hónapokban jelentősebb hatással számol, és ennek már látszanak az előjelei. Jelenleg még csak a tájékozódás, érdeklődés fázisánál tartanak a vevők, de változás várható. Az újépítésű lakásokra felvehető CSOK hatása egyelőre azért nem érzékelhető komolyabban, mert nagyon kevés az újépítésű ingatlan a piacon. Néhány hónap múlva viszont - amikor a nagyobb projektekből végre kikerülnek az első elkészült lakások -, már egyértelműen érzékelhetővé válik majd az árcsökkentő hatás, elsősorban a 20 millió felett ingatlanoknál. Beindulnak a magán-építkezések is Ami viszont az építkezéseket illeti, még csak a társasházakat építő beruházók aktívak, a családi házak építésénél, tehát az önálló építkezéseknél nem látja egyelőre “azt az eszeveszett kapkodást” az ingatlanközvetítő, mint amit a támogatás esetleg indokolhatna. Várakozásai szerint ebben a tekintetben változás jöhet, és véleménye szerint pár hónapon beindulnak a magán-építkezések is a CSOK hatására. Az elmúlt pár hónapban csökkent az érdeklődés a drágább, elsősorban az 50 millió forint feletti ingatlanok iránt. Ez a folyamat valamikor januárban kezdődött, tehát a CSOK megjelenése idézhette elő, és a tavalyi év azonos időszakához képest kétharmadával kisebb érdeklődést tapasztalnak ebben a kategóriában. Jöhet az áresés 20 millió felett Ugyanez a jelenség megfigyelhető a drágább lakásoknál is: az 50 millió forintnál értékesebb ingatlanoknál jelentős visszaesés következett be a keresletben. Ráadásul, az ingatlanközvetítő várakozásai szerint hamarosan a 20 millió forint feletti téglalakásoknál is hasonló jelenség várható. Ha megjelennek az újépítésű lakások a piacon, nagyon valószínű, hogy ebben az árszegmensben is csökken majd a kereslet a használt lakások iránt, így beindul az árcsökkenés. Egy konkrét példát is említett ennek kapcsán Nagy Csaba: az Allee üzletközpont környékén átlagban 450-500 ezer forint/nm áras kínálattal találkozunk jelenleg. Ugyanakkor egy új építésű lakás ára - korrekt árazás esetében - mintegy 450-550 ezer forint körül alakul majd ebben a kerületben. Ez esetben értelemszerűen az újépítésűt fogja választani a vásárló, nem pedig a használtat, így a feltorlódott túlkínálat a használt lakások piacán árcsökkenéshez vezet. Egyelőre még magasak az árak A használt lakások árai viszont most még nem alacsonyak: Dél-Budán a panelárak is 300 ezer forintnál kezdődnek négyzetméterenként, de Gazdagréten vagy a Bikás park környékén nem szokatlan 400 ezer forintos négyzetméterárnál drágábban eladott panellakás sem. A vevők ugyanis kedvelik ezeket a környékeket, ahogy Budafokon a Városház tér környékét vagy a Leányka utcát, családi házak tekintetében pedig Rózsavölgy a legkeresettebb. Az említett magasabb négyzetméterárak persze a felújított és a panelprogramban részt vett lakásokra érvényesek. Téglalakásoknál 400 ezer forintos négyzetméterár környékén indulnak az árak a XI. kerületben. Lakásoknál a XXII. kerületben a kereslet 20-25 millió forint árszintig érzékelhető, ennél nem hajlandóak többet adni a vevők használt lakásokért. Amint a befejeződő építkezések az új lakások felé terelik a vevőket, változni fog a használt lakások piacán is a helyzet - tette hozzá Nagy Csaba.