Ki mit vesz? Lakáspiaci trendek a vevők és eladók szemszögéből
Az Otthon Centrum felmérése alapján a lakóingatlant vásárló ügyfelek 51 százaléka vidéki, 40% fővárosi és 9% a fővárosi agglomerációból való. Az eladók között viszont a legnagyobb arányban budapestiek vannak (45%), tőlük alig marad el a vidéki eladók aránya (44%), a fennmaradó 11% pedig agglomerációból való. Korosztály szerint a vevők között a 36-45, míg az eladóknál az 56 évnél idősebbek dominálnak. A befektetetési szándékkal vásárlók a fővárosban döntően az I. és VII. kerületet preferálják, arányuk itt 30-50 százalék között tehető. Ők vannak a legtöbben: középkorú vidéki vevők és idős budapesti eladók Az Otthon Centrum vásárlói között bár némileg felülreprezentált az 1971-80 között születettek (36-45 év közöttiek) aránya (33%) mégis, a korosztályok eloszlásában jóval kisebb különbségek figyelhetők meg, mint az eladók között. A vevők között második legnagyobb arányban (24%) az 1981-1990 között születettek vannak. Az idősebb generáció (1960-ban és ezt megelőzően születettek) aránya 23%, míg az 1960-70 között születetteké 20%. Az eladók között egyértelműen az idősebbek a felülreprezentáltak, a lakásukat az OC hálózata segítségével értékesítő ügyfelek 38%-a 1960-ban vagy korábban született. Őket a 70-es évtizedben születettek követik (29%) ennél jóval kisebb rész a 60-as évtizedben születettek aránya (21%). Nem meglepő, hogy az értékesítő ügyfeleknek csak 12 százaléka született a 80-as években. A befektetők a I. és VII. kerületet szeretik Jelenleg 20-40% a befektetői vásárlók aránya Magyarországon, de régiónként nagyok az eltérések. Zalaegerszegen csak minden ötödik vevő vesz befektetésként lakást, Miskolcon az arányuk egyharmad, Győrben minden negyedik vevő, míg Tatabányán – köszönhetően a munkát vállaló és albérletet keresők nagy számának –, a vevők 40 százaléka kifejezetten bérbeadási céllal vásárol. A Balatonnál is hasonló a helyzet, de sokan vannak, akik második otthonnak, nyaralónak vásárolnak lakást. A főváros budai kerületei közül, a XI. kerületben egyre többen keresnek bérbeadható lakást, arányuk 6-8% az Otthon Centrum tapasztalata alapján. Hasonló, kb. 5% a II. kerületi befektetési céllal vásárlók aránya is, míg a XII. kerületben csak elvétve találhatóak. Az I. kerület viszont kifejezetten célterületté vált, arányuk eléri a 40 százalékot és kifejezetten keresik a nagyértékű lakásokat Naphegy környékén, a Várhegy lejtőin, a Gellérthegyen és Víziváros magasabban fekvő városrészeiben. Ugyanakkor érzékelhető, hogy az emelkedő lakásáraknak köszönhetően óvatosabbak lettek a befektetők, mivel az áremelkedéssel nem egyenes arányban nőttek a bérleti díjak és az elérhető hozamszint is kevésbé vonzó, mint korábban. A befektetők aránya a pesti belső kerületekben 30 – 50%. Különösen a VII. kerületre jellemző ez, illetve az V. kerületre, ahol a vevők kb. egy-harmada befektetési céllal vesz ingatlant. Két–háromszobás lakás a sláger A fővárosban Budán az I. kerületben 30-50 millió forintos értéksávban a 70-100 m2-es nappali és 3 hálószobás lakások a legkeresettebbek, illetve a garzonok, de ezek elfogytak a piacon. A II. kerületben a társasházi lakások között az emeleti egy vagy 2-3 szobás lakások a slágertermékek, főleg a belbudai csendesebb utcákban, Vérhalom és Törökvész negyedeiben. A garzonokat 15 millió Forintig, 2 szobás társasházi lakást 25 millió Forintig, a presztízs részeken 32-33 millió Forintig, míg a nagyobb 3-4 szobás lakásokat elhelyezkedéstől függően 30-60 millió Forint ársávban keresik. A nagy, 5 szobás vagy annál nagyobb lakások és a családi házak iránt 120-150 millió Forintos ársávban is van érdeklődés, elsősorban a XII. kerületben, ahol egyébként nem meglepő módon szintén a 2-3 szobás lakás a legkeresettebb, 35 millió Forint értékhatárig. A XI. kerületben szintén a nappali és egy vagy két hálószobás lakásokat keresik, a panelházakban maximum 18 millió Forint, a téglaépítésűekben 24 millió Forint értékhatárig. Pesten, az V. kerületben slágertermék a nappali és egy-két hálós, újszerű 40-50 milliós lakás, jó helyen, szép épületekben. Aki felújításban gondolkodik a VII. kerületben jellemzően 300 ezer Ft/m2 alatt keres lakást, amit felújítva haszonnal tud továbbértékesíteni. A hosszabb távra befektetők – jellemzően 30-as, 40-es korosztály – másfél-két szobás lakásokat keresnek, amit jól ki lehet adni. Aki saját célra vásárol, inkább a Nagykörúton kívül keres, mert a „bulinegyed” megfizethetetlenné vált. Az V.-VI. kerületben érezhető egy fiatalodási tendencia, az idősek halálával az örökösök árulják leginkább a lakásokat, a beköltözők között viszont magasabb a fiatalabb, aktív korosztály aránya, ők – amennyiben saját célra vásárolnak – vagy felújított, újszerű lakást keresnek, vagy maguk fognak korszerűsítésbe. Győrben a befektetők nappali és egy-két szobás, könnyen kiadható társasházi lakásokat keresnek, elsősorban a Belvárosban, Nádorvárosban és Révfalu területén. A saját célra történő vásárlásnál 17-25 millió Forint között keresnek nappali és 2-3 hálószobás lakásokat, ikerházakat. Miskolcon is jól elkülönül egymástól a befektetők és a saját célra vásárlók igénye. Az előbbiek a 35 – 55 négyzetméteres másfél-két, illetve nappali és két félszobás panel vagy hagyományos tégla építésű társasházi lakásokat keresik a Szentpéteri kapu, az Avas, vagy a Győri kapu városrészekben, 4-7 millió Ft értékben. A saját célra vásárlók körében a sláger a felújított („panelprogramos”) lakótelepi lakás, 35 – 74 négyzetméteres, másféltől a három szobásig, árban 4 – 9,5 millió Ft között. Pécsett nagyon gyorsan kelnek el a meghirdetett kertvárosi, uránvárosi és egyetemvárosi kétszobás vagy kisebb lakások. Sokan keresnek családi házat is, jellemzően az olcsóbb, 8 – 15 millió Ft közötti árszegmensben. Tatabányán és környékén a betelepülő cégek munkaerő vonzása ad alapot a befektetői vásárlásoknak, mivel a lakásokat könnyen ki lehet adni az itt dolgozóknak. Erre a célra jellemzően egy-másfél, maximum két szobás, 7,5 – 8 millió Ft értékű felújított, esetenként bútorozott lakást vesznek Tatabánya központi részén, Újvárosban vagy Sárberekben. Zalaegerszegen a legkeresettebb lakástípus a kétszobás, tégla építésű, egyedi fűtéses ingatlan, ebből is az első és második emeletiek. Külföldre költözők és minőségi váltást akarók Az eladók jellemzése meglehetősen nehéz, mivel nagyon sokféle oka lehet egy lakás értékesítésének. Az utóbbi időben azonban megjelent egy csoport: különösen a keleti országrészben jelentkeznek nagyobb számban azok az eladók, akik már több éve külföldre költöztek, és már nem akarnak hazaköltözni, ezért az itthoni lakás, ház értékesítése mellett döntenek. Mások adósként kerülnek olyan helyzetbe, hogy el kell adniuk meglévő ingatlanjukat. Egy másik jellegzetes csoport, ami szintén újabban jelent meg a piacon, azok, akik minőségi váltást szeretnének és – hallva, olvasva a dinamikusan emelkedő árakról – úgy gondolják, hogy magas áron tudják értékesíteni meglévő lakásukat, a befolyt bevételből pedig egy jóval magasabb presztízsű lakást, házat tudnak vásárolni. Ezek az eladók, mivel sem a saját célok elérése, sem pedig a befektetési motiváció vonatkozásában nincs se külső, se belső kényszer, sok esetben irracionális áron próbálják meg értékesíteni a lakásukat.