A lakáspiac még csak bemelegített. Ennél jobban fog teljesíteni!
60-70.000 lakást cserélt gazdát idén 2003-ban több mint 270 ezer adásvételi szerződést kötöttek Magyarországon. 2009 - 2013 között az éves tranzakciószám alig érte el a 90 ezret. 2014 jelentette a fordulót, amikor ez a mutatószám meghaladta a 110 ezret. 2015-ben – az Otthon Centrum előzetes várakozásának megfelelően – 134 ezer lakás-tranzakció történt az országban, ebből Budapesten több mint 40 ezer. 2015-ben Budapest VII. kerületében volt a legmagasabb a lakástranzakciók fajlagos száma, ám ettől nem sokkal maradt el a VI. kerület sem. Némileg alacsonyabb értékkel (40 tranzakció/1000 lakos) az V. és VIII. kerületben is átlagon felüli volt a lakásforgalom népességszámhoz viszonyított értéke. A tíz legmagasabb értéket egyébként szintén fővárosi kerületek érték el. A fővároson kívül a legmagasabb érték Szegedre volt jellemző. 2016 első félévében, az Otthon Centrum adatai alapján, időarányosan, a tavalyi évhez hasonlóan élénk a lakáspiac, mintegy 60-70 ezerre becsülhető országosan a tranzakciószám. „Év végéig összesen 140-160 ezer adás-vételre és mintegy 10 ezer új lakás átadására számítunk.” – mondta Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője. Minimum 20 milliót költünk újépítésűre A Budapesten értékesített használt ingatlanok egy jelentős részét 10-25 millió forint és 30-60 m2nettó alapterület sávban értékesítették. A nagyobb alapterületű ingatlanok adás-vétele főként a külső kerületekben volt jellemző, míg a Belváros kedvezőbb részein a vételár bőven 25 millió forint felett alakult. Soóki-Tóth Gábor szerint az újépítésű ingatlanok idén tömegesen 20-40 millió forint közötti értékben keltek el a fővárosban, de nem ritka az ennél magasabb értékű ingatlanok vásárlása sem. Pest megyében már néhány millió forinttól lehetett használt ingatlant vásárolni. Az adásvételek jellemzően 5-20 millió forint közötti ár-tartományban sűrűsödtek, mely ingatlanok alapterülete széles határok között (30-100 m2) között változott. Az új építésű lakóingatlan adás-vételek ár-tartománya 20-30 millió forint körül volt. Az értékesített ingatlanok nettó alapterülete jellemzően 50-100 m2 közé esett, közöttük egyaránt voltak családi házak és társasházi lakások. Vidéken a használt ingatlanok átlagos vételársávja 11 millió forint volt 2016 első félévében, mely érték jóval alacsonyabb, mint a fent említett fővárosi vagy Pest megyei adat. Jellemzően 3-15 millió forint között történt a legtöbb adás-vétel. Az említett érték főként a nagyvárosokban és a Balaton parton volt kissé magasabb és elérte a 20 millió forintot, ugyanakkor a vidéki ingatlanok 90%-át 20 millió forintos értékhatár alatt értékesítették. Új ingatlanokat főként a városokban értékesítettek nagyobb számban. A legtöbb új ingatlan adásvétel a 15-25 millió forint ár-tartományban történt, az értékesített lakások alapterülete 40-100 m2 volt. 2015-ben történt lakás tranzakciók 1000 lakosra vetítve Forrás: KSH – Otthon Centrum 3400 lakást adtak át idén Míg 2004-ben közel 44 ezer lakást adtak át Magyarországon, addig 2015-ben mindössze 7612 épült, ebből 1929 lakás a fővárosban. Az idei év első felében országosan 3400 új lakás épült, melyből Budapesten közel 1000. 2016 két negyedévének összehasonlításában a második negyedévben felépült lakások száma 40 százalékkal haladta meg az első negyedévben felépültek számát, továbbá a féléves adat 10 százalékkal haladta meg az előző év ugyanezen időszakában mért értéket. Idén több mint 13 ezer lakásépítési engedélyt adtak ki, ami meghaladja a tavaly egész évben kiadott építési engedélyek számát. A három vagy több lakásos épületekre kiadott építési engedélyek száma a fővárosban megközelíti a háromszázat az elmúlt másfél év összesített statisztikája szerint. Ez alapján újépítésű lakások tömeges megjelenése 2017 első félévében várható a fővárosi ingatlanpiacon. A fővárosban adták át a legtöbb, 1000 lakást (KSH adat), ettől nem sokkal maradt el Nyugat-Dunántúl sem, ahol a használatbavételi engedélyt kapott lakások száma az első félév statisztikái szerint meghaladta a 900-at. Pest megyében több mint ötszáz lakás épült. Az említett három térségben adták át a lakások több mint két-harmadát. 2013 óta a Közép-Magyarországi és Nyugat-Dunántúli régió részesedése az épített lakások számából 10 százalékkal nőtt, vagyis fokozódott a lakásépítés országon belüli területi koncentrációja az elmúlt 3 évben. Drágább lett a lakás Az Otthon Centrum adatai alapján a megyei jogú városokban és főváros kerületeiben a használt téglaépítésű társasházak fajlagos áraiban átlagosan 20-30 %-os áremelkedés történt 2015 ugyanezen időszakához képest. Legnagyobb mértékben a főváros belső kerületei drágultak. Az V. és a VIII. kerületben 40 százalékkal emelkedtek a lakásárak, míg néhány százalékkal magasabb árnövekedés volt jellemző a VII. és IX. kerületben. A VI. kerületben is 30 százalékot meghaladó mértékű növekedést regisztrált az Otthon Centrum 2015. első félévéhez képest. A budai kerületekben a társasházak 20-30 százalékkal drágultak egy év alatt. A külső pesti kerületekben az áremelkedés mértéke 15-25% körül alakult 2015. ugyanezen időszakához képest. A vidéki városok többségében átlagos vagy átlag alatti áremelkedés jellemezte a használt tégla lakások fajlagos árait. Egyedül Szeged esetében volt tapasztalható kicsivel 30% fölötti árnövekedés 2015. első félév átlagához képest. A 100 ezer főnél népesebb városaink esetében, így pl. Székesfehérváron, Győrben, Kecskeméten nem érte el az áremelkedés mértéke a 20 %-ot. 2016. félévében regisztrált átlagos fajlagos (egy négyzetméterre vetített) árak tekintetében is hasonló törések figyelhetőek meg. 500 ezer Ft/m2 értéket meghaladó árszint jellemző a főváros V. és VI. kerületében, illetve Buda hegyvidéki városrészeiben. A főváros kerületinek többségében 300-500 ezer Ft/m2 árfekvés a mértékadó, aminél néhány közlekedésileg, közbiztonságilag periférián lévő kerületben tapasztalhatóak alacsonyabb árak. A vidéki városokban kapható használt társasházak árai nem emelkednek 300 ezer Ft/m2 fölé és az említett árszintet leginkább Debrecen, Győr és Sopron közelíti meg. A vidéki megyei jogú városok többségében 150-250 ezer Ft/m2 árfekvés mértékadó, melynél Tatabányán és Miskolcon érzékelhető alacsonyabb árak 2016. első felében. A panellakások áraira átlagosan 20% árnövekedés volt jellemző 2015. ugyanezen időszakához képest. Ez az érték a fővárosban magasabb, míg a vidék városokban alacsonyabb. Az árak leginkább néhány budapesti kerületben (X., XV. és XIII.) és Békéscsabán nőttek, ahol 30-50 százalékkal emelkedetek a panellakások árai a tavalyi év ugyanezen időszakához képest. Nem történt változás viszont számos megyeszékhelyen a panellakások átlagos árát tekintve, így többek között Győrben, Sopronban, Szolnokon, Nyíregyházán és Egerben sem tapasztalt áremelkedést az Otthon Centrum egy év távlatában. A négyzetméterárakban a téglalakásokkal megegyezően a fővárosi panelekre magasabb árak jellemzőek, mint vidéken. A legkedveltebb XIII., XI. és XIV. kerületekben 300 ezer Ft/m2 feletti fajlagos árak jellemzőek. A többi kerületben 250-300 ezer Ft/m2 az átlagos árszint, ennél csak a XVIII. és XXI. kerületek panellakásai némileg olcsóbbak. A vidéki városok árszintje ennél is alacsonyabb és egyedül Győr és Sopron panellakásai közelíti meg négyzetméterenként a 250 ezer Forintot. Legolcsóbban Egerben, Miskolcon és Szolnok lehet panellelakáshoz jutni, ahol a fajlagos árszint kicsivel magasabb, mint 100 ezer Ft/m2. A használt családi házak esetében Budapesten főként a pesti külső kerületekben 10-20 %-al nőttek a családi házak átlagos négyzetméterárai. Ennél valamivel nagyobb mértékű árnövekedés volt a XI. kerületben és Kecskeméten. A vidéki megyei jogú városokban tíz százalék alatt maradt az áremelkedés mértéke, azonban Pécsett, Székesfehérváron, Szombathelyen, Nyíregyházán, Szekszárdon nem volt tapasztalható emelkedés a használt családi házak átlagos fajlagos árában. A főváros II. XI. és XII. kerületében a legmagasabb az átlagár: 400-500 ezer Ft/m2. A többi kerületben és a vidéki városok közül Sopronban és Szegeden és Debrecenben a 200-300 ezer forintos árfekvés volt az átlagos, míg a vidéki városok többségében 100-200 ezer Ft/m2átlagáron lehetett használt családi házakat venni 2016 első félévében. Az új építésű lakások esetében a legnagyobb mértékű, 40 %-os mértékű drágulás a fővárosi XI. és III. kerületben volt tapasztalható 2016 első félévében az előző év azonos időszakához viszonyítva. Az újépítésű lakások négyzetméteráraiban jelentős különbség van a fővárosi és a vidéki városok között. Budapest belvárosi kerületeiben (és a budai II. kerületben) 500 ezer Ft/m2 és ezt meghaladó árszint jellemzi az új építésű ingatlanokat. Ezzel szemben vidéken a legdrágább Sopronban 400 ezer Ft/m2 alatti, míg a többi városban a 300 ezer Ft/m2 értéket sem éri el az átlagos árszint. Használt társasházak átlagárai (Ft/m2) 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* Budapest 309 791 295 532 291 669 288 706 276 346 277 319 292 667 362 442 448 136 Kelet 202 847 195 935 177 826 171 716 179 849 165 434 174 369 169 702 184 959 Nyugat 178 516 170 862 166 782 172 544 171 464 173 916 171 880 188 618 200 287 Pest megye 244 266 231 292 221 064 223 466 202 592 190 202 189 760 211 812 230 909 Használt panellakások átlagára (Ft/m2) 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* Budapest 199 541 180 517 174 663 174 779 169 938 164 627 178 872 244 485 284 692 Kelet 140 903 133 761 124 022 119 903 120 505 121 961 126 630 137 399 145 575 Nyugat 153 223 136 983 136 328 135 065 136 548 133 962 142 915 172 294 166 898 Pest megye 198 740 180 678 163 447 160 793 164 149 151 653 159 902 159 180 185 655 Használt családi házak átlagára (Ft/m2) 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* Budapest 261 435 236 160 242 816 237 435 232 886 235 361 223 586 253 563 275 042 Kelet 166 542 146 150 145 734 131 087 122 388 124 896 129 524 127 076 129 678 Nyugat 144 662 134 485 127 948 136 503 130 298 133 724 133 664 136 799 132 565 Pest megye 179 198 179 733 182 774 176 048 164 570 167 926 154 279 171 063 184 577 Újépítésű ingatlanok átlagára (Ft/m2) 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* Budapest 400 701 407 989 387 457 380 349 360 313 362 832 394 953 414 547 502 193 Kelet 226 550 232 110 193 825 198 103 165 135 134 784 197 810 219 963 253 054 Nyugat 221 020 229 571 199 484 204 663 211 970 251 928 251 099 307 774 304 838 Pest megye 238 145 238 345 202 692 211 264 215 445 196 522 224 585 235 636 238 565 Forrás: Otthon Centrum *féléves adatok