18 éve a fair ingatlanpiacért - interjú Mészáros Dáviddal, az ingatlan.com csoport ügyvezetőjével
– Induló vállalkozásnak már semmiképpen sem nevezhető, mégis igen fiatalos cég benyomását kelti az ingatlan.com Zrt. Honnan ered ez a friss lendület? – Talán még abból a békásmegyeri panellakásból, melynek az erkélyéről két testvéremmel a szülők bitváltós, sárga Wartburg kombiját nézegettük 1996-ban. Alig múltunk húszévesek, akartunk valamit kezdeni magunkkal, és éreztük, hogy az internet a jövő. Én építész hallgató voltam, az öcsém pedig programozást tanult. Valahogy így jött képbe az akkor még szinte ismeretlen internet, azon belül is egy ingatlanos oldal ötlete. – Már kezdetben is profi ingatlan-adásvételt segítő portálban gondolkodtak? – Á, dehogy! Az első verzió kínálatában az ingatlan-adásvétel mellett a lakberendezési tanácsoknak, az építőanyagoknak és a bútoroknak is volt menüpontjuk, aloldaluk. Persze ahogy villámgyorsan fejlődött a net, mi is hamar rájöttünk, hogy mindennel nem tudunk – és nem is érdemes – foglalkozni. A fiatalabbak kedvéért nem árt azért elmondani, hogy akkoriban nemhogy Facebook, de még Google, sőt, index.hu sem volt. A magyar hírportált Internettónak hívták, akkoriban indult az Origo is, az online apróhirdetéseket pedig az apronet.hu-n adták fel az emberek, és az Altavistán, illetve a magyar Altavizslán kerestek. – Miért nem az ingatlan.hu lett a domain név? – Az Internet Szolgáltatók Tanácsa pár tucat .hu domaint közdomain kategóriába sorolt, és ezért nem adták ki vállalkozóknak, cégeknek. Ilyen volt az ingatlan.hu is. Az azonban már akkor nagy fegyverténynek számított, hogy mi az ingatlan.com domain nevet márkanévként is kezdtük használni, amit a többség akkoriban még nem is értett. – Honnan volt a kezdőtőke? – Saját zsebből! Még csak nem is a szülők Wartburgjából... A Vodafone az ezredforduló előtt, 1999-ben jött be Magyarországra, és igen gyorsan, rengeteg mobilátjátszó bázisállomást kellett nekik tervezni. Elképesztően sokat dolgoztam ezen végzős egyetemistaként egy csapattal, és jól is fizettek minket, én meg a fizetésem nagy részét az ingatlan.com-ra fordítottam. Az évfolyamtársaim sem értették, miért ölöm egy ilyen fura „hobbiprojektbe” a pénzt. Sokáig ki kellett tartani, az első 5 év veszteséges volt. De 2002-től elkezdett az oldal nyereséget hozni, és azóta folyamatosan nyereséges. – Ekkor már jöttek az első nagy versenytársak? – A magánhirdetésekben már kezdetben ott volt az említett Apronet, de ott ugye a rossz biciklitől a családi házig mindent lehetett kapni. Mi pedig csak az ingatlanokra fókuszáltunk a kezdetektől, mint mondjuk a járműhirdetésekben a hasznaltauto.hu. – Voltak zsákutcák is? – Hogyne! Például az utcakereső.hu-t már nagyon korán elkészítettük, de azután jött a Google, iszonyatosan sok pénzzel, és olyan technológiákkal, amellyel nem tudtunk versenyezni. Részletes műholdképeket például esélyünk sem volt vásárolni. Beláttuk, hogy ezt a csatát nem lehet megnyerni, így szerencsére időben feladtuk, mielőtt még több pénzt égetünk el feleslegesen. – Térjünk vissza a konkurensekre. Hol voltak a legnagyobb ütközések? – Hosszú évekig az akkor piacvezető Expressz hirdetési újság, illetve online felülete volt a nagy ellenlábas. Velük igazából szerencsénk volt, mert nagyon hittek egy olyan modellben, ami nem volt fenntartható. Nem értették, hogy nálunk miért lehet ingyen hirdetni, amikor ők 20 szóért ezer forintot számlázhattak. Valószínűleg azt sem látták jól, hogy az online modellre hogyan kell átváltani, mert az újonnan induló portáljukat is egyfajta belső konkurenciaként kezelték, nem akarták a saját, nyomtatott, jó ideig még jól fizető piacukat kannibalizálni az expressz.hu túlzott megerősítésével, ami rövid távon jó stratégiának is tűnt. – Nem ismerték fel az online erejét? – Ne felejtsük el, hogy 2002-ben járunk. Érezni lehetett, hogy nagy változásokat hoz az internet, de akkor még mi magunk sem gondoltuk, hogy olyan alapvető üzletek, mint a nyomtatott apróhirdetés, szinte teljesen eltűnhet pár év távlatában, és mindent átvesz az online. – Mi a helyzet a terjeszkedéssel? – A vidéki kalandjaink nem voltak egyszerűek. A helyi nyomtatott hirdetési újságok minden erejükkel védték a piacaikat. Jó pénzért sem engedték meg, hogy mi az online szolgáltatásunkat népszerűsítsük a felületeiken. Érdekes módon ebben az igazi áttörést egy tévéreklám, a „Feledékeny ingatlanos” hozta, de ez jóval 2008 után történt. – Volt már pénzük tévéreklámra? – Akkor már igen, persze nem milliárdjaink, amennyit az OLX és a Jófogás elköltött később. De egy jól sikerült kreatív megoldás és 30 millió forint elég volt ahhoz, hogy az ország minden szegletében ismert márkanévvé váljunk. Netes portált menedzselőként ma is csodálkozom, hogy a tévének mekkora ereje volt és van. A vidéki magánhirdetéseink száma néhány hónap alatt a sokszorosára nőtt, és jöttek azután a központi régión kívüli ingatlanirodák is. – Nemzetközi piacbővítésben gondolkodtak? – Igen. Horvátországban próbálkoztunk jó pár éve. Be kellett azonban látnunk, hogy minden ország ingatlanpiaca más és más. Nagyon nagy helyismeret kell a sikerhez. Egy ausztrál cég, a REA néhány éve például megvásárolta a legnagyobb olasz oldalt, a casa.it portált. Két-három év alatt azonban kudarcot vallottak, az addigi piaci második, az immobiliare.it azóta az első. Az internet hiába globális, az ingatlanpiac mind a mai napig erősen lokális, határon túlról mi sem várunk túl erős konkurenciát, aligha történik meg nálunk, ami mondjuk az Iwiw és a Facebook esetében megtörtént. – Az ingatlan.com-on mindig is erős volt az ingatlanközvetítők jelenléte. Kinek az érdekeit helyezik előtérbe az oldalon? – Nagyon jó kérdés. Itt látszólag egy konfliktushelyzet van. Sokáig követelte például a szakma, hogy ne engedjük meg, hogy magánszemélyek hirdessenek nálunk. Mi ennek a kérésnek nem engedhetünk, mert végső soron a látogatószám számít. A keresők ott keresnek, ahol a legtöbb hirdetés van. Ha elüldözzük a magánhirdetőket, akkor elveszítjük a keresőket is, és akkor az ingatlanirodák sem tudnak rajtunk keresztül lakásokat, házakat, telkeket, irodákat, kereskedelmi ingatlanokat vagy bármi mást értékesíteni. Ezért nem adhatjuk fel azt a célt, hogy minden eszközzel kiszolgáljuk a vásárolni szándékozókat is. – Hogyan vágják át ezt a gordiuszi csomót? – Olyan rendszereket fejlesztettünk ki, ahol minden fél jól jár. Igazságosan, átláthatóan működik a fizetési rendszerünk, a licitmegoldásunk is. A hirdetéseknél az egyik legfontosabb a megjelenés sorrendje. Itt a legjobb helyeket egy automatizált licitrendszerrel, kreditekért lehet megszerezni. Ezt tíz éve találtuk ki, de három évünkbe került, mire bevezettük. Az egész úgy működik, hogy az a lehető legigazságosabb és transzparens legyen. – Miért? – Mert nemcsak a kiemelt hirdetéseket vásárló hirdetők, hanem a látogatók is jól járnak vele. – De így azokkal a hirdetésekkel találkoznak, amikre sok pénzt tettek, nem a legkedvezőbb ajánlatokkal. Nemde? – Nem. Mert hogyan működik a szakma? Tegyük fel, hogy az ügyfél 23 milliót szeretne a lakásáért, de a piaci ár valahol 20 millió körül van. Az ingatlanközvetítő nem fog rá költeni, nem emeli ki, hiszen tudja, hogy esélytelen eladni, nem lesz belőle jutaléka. És van egy ugyanilyen másik lakása, amelyikért 19 milliót akar a tulaj. Az iroda ezt a lakást kezdi el kiemelni teljes erővel, hiszen azt szeretné, hogy ő adja el, és ne egy másik iroda. Mit látnak a vevők? A sor elején kiemelve azokat a lakásokat látják, amiket a legkönnyebb eladni, tehát a legjobb ajánlatokat. Így a vevő is örül, hiszen a jó áron lévő lakásokat látja kiemelve. – Ha ár szerint rendezzük a találatokat, akkor is ez a helyzet? – Nem, ilyenkor ár szerint listázunk. De nagyon kevesen keresnek így ingatlant. – Az nem probléma a felhasználóknak, hogy egy ingatlan akár 4–6 verzióban is fenn van az ingatlan.com-on? – Dehogynem, a legtöbben erre a problémára panaszkodnak, így jó ideje dolgozunk is a megoldáson, ami gyakorlatilag készen is van. Minden Ingatlan Egyszer néven be is vezettük, de egyelőre csak azoknak, akik regisztrálnak az oldalunkra. Nekik automatikusan összefűzzük az azonos ingatlanokról szóló ajánlatokat. – Hogyan fogadta ezt a szakma? – Az a tapasztalatunk, hogy a nagyobb változások ritkán aratnak osztatlan sikert, de idővel mindig bebizonyosodik, hogy ha a keresőink elégedettek, akkor a közvetítő partnereink is elégedettek. A keresőket pedig messze az ismétlődő hirdetések bosszantják leginkább, amikor ingatlant keresnek. A fair verseny miatt ezekben az összefűzött hirdetésekben egyébként az ingyenesen feladott magánhirdetések nem is szerepelnek, csak amelyek fizetős módon jelennek meg a rendszerünkben. A csoportosításban nagy szerepet játszik a saját fejlesztésű automatizmusunk és a mesterséges intelligencia, de a végső döntést és az ellenőrzést ember végzi, hogy minél kevesebb legyen a csak emberi szemmel észrevehető hiba, és ne érje meg kijátszani sem a rendszert. – Ha már itt tartunk, Ön szerint milyen trendek határozzák meg a jövőt az online ingatlanportáloknál? – Erről sokat beszélgettünk a Property Portal Watch nemzetközi konferenciáin a szakma képviselőivel. Bár a technikai újdonságokra fogékonyak számára nyilván nagyon érdekes a virtuális valóság, így a VR headsetek és a 360 fokos kamerák, illetve a videós hirdetésekben is sokáig és sokan hittek, de szerintem – és a világ más szakértői szerint is – ezek a mi szakmánkban nem segítik azt, hogy létrejöjjön a tranzakció. Lakást, házat vagy irodát jó pár évig még nem fognak virtuálisan venni az emberek, inkább elmennek és megnézik a saját szemükkel. – Ha már a szakmát említette: Önök az ingatlanközvetítői szakma fejlődéséért mit tesznek? – Célunk az, hogy folyamatosan javítsuk az ingatlanos szakma megítélését, mert mi, akik ingatlanközvetítőkkel napi kapcsolatban vagyunk, tudjuk a legjobban, hogy egy igazán profi ingatlanos mekkora értéket képes teremteni a megbízójának. Hiszünk benne, hogy a transzparens működés automatikusan megteremti a bizalmat a közvetítők felé is. Van például egy ingatlanos-ajánló szolgáltatásunk, ahol most 650 megbízható ingatlanost ajánlunk felhasználóinknak. Ez a szolgáltatás az ingatlanosok számára ingyenes, egy pénzért meg nem vásárolható pontrendszerrel értékeljük a partnereinket. Ilyen rendszere egyébként itthon másnak még nincs, és a világon is csak nagyon kevés létezik még, de néhány helyen, például az USA-ban és Norvégiában már megjelent hasonló. Aszerint ajánljuk az ingatlanos partnereinket vevőjelöltjeinknek, hogy milyen környékeken hirdetik szolgáltatásukat, mennyire megbízhatóak, mennyire pontosak. Ezeket az adatokat pedig jobbára automatizált módon, saját rendszereinkből nyerjük. De az emberi tényezőt sem kapcsoljuk ki: mi magunk is személyesen interjúzunk mindegyikükkel, még a fotóikat is elkészítjük és visszacsatolást gyűtjünk a megbízóktól. Így segítjük a szakma arra érdemes művelőit sokkal több megbízás elnyeréséhez. – Tarthatók Ön szerint a mai közvetítői jutalékszintek? – Messzebbről kezdeném a választ. A technológia a VR, azaz virtuális valóság terén nem, de az automatizálási megoldásokkal mindenképpen megváltoztatja a piacot. Jelenleg jól pörög az ingatlanpiac, ezért most az a gond, hogy kevesebb lett a megbízás, hiszen az eladók könnyen találnak maguk is vevőt, sokan úgy ítélik meg, hogy nincs szükségük szakértői segítségre. A világon mindenütt – akár csak a tőzsdéken az elmúlt években – nyomás alatt vannak a tranzakciós jutalékok. A digitális megoldások terjedésével pedig jóval olcsóbbak lesznek a közvetítői szolgáltatások. Elég a booking.com vagy az AirBnb példájára gondolni. Az előbbinél 12% a jutalékszint, az utóbbinál viszont már csak 3%. A klasszikus ingatlanközvetítés jutaléka is egyre alacsonyabb a fejlett országokban: Svédországban például már mindössze 1–1,5%, de másutt is csökken. – Mi lesz a franchise rendszerekkel? – A franchise rendszerek is digtitalizálódnak, egyre inkább átalakul a szerepük. Egyre nagyobb szerepe lesz az embernek, a személyes én-márkának. Azaz, ha valaki ingatlaneladási megbízást ad, akkor elsősorban egy hús-vér, megbízható szakemberre szeretne támaszkodni, az pedig már csak egy plusz, ha egy jól ismert márka áll mögötte. – Mi a helyzet az informatika fejlődésével? – Ma már leáldozott az egyedi megoldások kora. Egy ingatlanközvetítő iroda egyre ritkábban bízza meg a „szomszéd Pistikét” azzal, hogy teljesen egyedi honlapot fejlesszen számára. Kész eszközökből, elemekből építkezünk. Egy közvetítőnek valóban ne azzal kelljen foglalkoznia, hogy leállt a szerver, Pistike beteg vagy külföldre ment, nem talál meg engem senki a Google-ben, vagy én nem találok IT szakembert bizonyos gondjaim megoldására; hanem az értékesítésre tudjon koncentrálni. Mi ezért fejlesztettünk és kínálunk olyan rendszereket, melyeket a partnerirodák is tudnak használni, és amiket amúgy is évek, évtizedek óta megszoktak, ismernek. – Nem csak a honlapokat érinti ez a tendencia, igaz? – Így van. A call centereket kiszolgáló CRM rendszerektől kezdve egészen olyan megoldásokig, mint a virtuális telefonszám. – Az micsoda? – Egy olyan egyedi, máshol nem használt telefonszám, ami mögött egy okos szoftver dolgozik. Ez a szám csak addig él, amíg a hirdetésünk. Azaz, ha már nem aktuális az ajánlat, akkor nem fognak többé azzal kapcsolatban hívogatni minket. – Megint visszajutottunk ahhoz a látszólagos alapkonfliktushoz, ami a szakma és a vásárlók között húzódik. – Ami az ingatlankeresőknek jó, az első ránézésre nem biztos, hogy jó a szakmának. Hosszú távon viszont azt látjuk, hogy ha a kereső és a tulajdonos elégedett, akkor a szakma is elégedett. Nekünk a fair ingatlanpiac kialakítása a célunk, hiszen a transzparens működés automatikusan megteremti a bizalmat a felek között. Ezért mindenkinek lehetőséget kell adnunk arra, hogy azonos esélyekkel indulhasson a versenyben. Ezt elsőre nem mindig fogadja el a piac, de idővel mindig bebizonyosodik, hogy csak a fair irány működik jól – így volt ez a korábban említett licitrendszerünk bevezetésénél is, vagy 2015 végén, amikor egységesítettük az előfizetéseinket, hogy megszüntessük a különbségtételt a kis és nagy irodák között. Ma már minden egyes irodának alacsony a belépési küszöb: a fővárosban és az agglomerációban havi 6 ezer forint, a vidéki irodáknak 2,5 ezer forint a havi tagsági díj felhasználónként. A kreditek árában sincs különbség, a kicsik is ugyanannyiért kapják, mint a legnagyobbak. Tehát transzparens, rugalmas és igazságos a rendszer. Ezt igazolja, hogy nemcsak 50 ezer magánszemély, hanem 8500 ingatlanszakember is rendszeresen használja az ingatlan.com-ot, és ezekkel a számokkal messze minden más portál előtt járunk. A képek az ingatlan.com irodájában készültek. További képek a galériában. Megjelent az Ingatlan Évkönyv 2016 kiadványban. Az ingatlanevkonyv.hu oldalon ingyenesen megrendelhető. Kövesse a realista.hu hírportált a Facebookon, Instagramon, Linkedinen.